¿Qué son los REITs? y ¿Por qué invertir en ellos?

Seguramente has oído sobre Diversificar tus inversiones…Y te preguntaras ¿Cómo?¡Qué inviertas en Bienes Raíces!Y piensas:¡Necesito mucho dinero!…Déjame decirte que no necesitas mucho dinero y Sí puedes hacerlo.Los REITs son una excelente opciónAcompáñame y te cuento…

Por sus siglas en ingles REIT significa Real Estate Investment Trust, en español fideicomiso de inversión inmobiliaria. Se trata de sociedades de inversión del sector inmobiliario que cotizan en bolsa. Es una especie de compañía que posee, opera o financia bienes inmuebles que generan ingresos. Siguiendo el modelo de los fondos mutuos, los REITs agrupan el capital de numerosos inversores haciendo posible que estos obtengan ingresos en forma de dividendos producto de dichas inversiones inmobiliarias, sin tener que comprar, administrar o financiar ninguna propiedad.

Entonces, si no adquirimos la titularidad ni administración de las propiedades inmobiliarias ¿Cómo puedo considerarme inversionista en ese mercado? Las sociedades de inversión son los que directamente transan las comercializaciones y entre los tipos de propiedades inmobiliarias en las cuales estos invierten se encuentran edificios de apartamentos, torres celulares, centros de datos, hoteles, instalaciones médicas, oficinas, centros comerciales y almacenes, entre otros.

Los REITs facilitan el acceso a inversiones del sector inmobiliario de gran escala a pequeños inversores a través de la compra de las acciones de estas sociedades que cotizan en bolsa de valores. Lo que los hace altamente líquidos a diferencia de las inversiones inmobiliarias físicas. Los beneficios que obtienen los REITs producto de sus actividades se reparten después a sus accionistas en forma de dividendos. De aquí viene el atractivo de esta inversión, de la posibilidad de ingresos pasivos a través de la inversión en acciones, pero ofrecen poca apreciación del capital. Sin embargo, si lo hacen bien, estas empresas ven como su cotización se revaloriza y hacen que el inversor gane por partida doble.

Hay tres tipos de REITs en los cuales puedes invertir:

1) Equity REIT o REIT de capital. La mayoría de los REITs son de capital, es decir, que poseen y administran bienes inmuebles que generan ingresos. Los ingresos se generan principalmente a través de alquileres (no por propiedades de reventa). Una vez generado ese ingreso (en forma de alquileres), lo distribuyen a través de dividendos a sus accionistas.

2) REIT hipotecario. Los REITs hipotecarios prestan dinero a los propietarios y operadores de bienes raíces, ya sea directamente a través de hipotecas y préstamos, o indirectamente a través de la adquisición de valores respaldados por hipotecas. Sus ganancias se generan principalmente por el margen de interés neto; es decir, la diferencia entre el interés que ganan en préstamos hipotecarios y el costo de financiar estos préstamos. Este modelo los hace potencialmente sensibles a los aumentos de las tasas de interés.

3) REITs híbridos. Estos REITs utilizan las estrategias de inversión de los REITs de capital y los REITs de hipotecas.

Vale acotar que, si un REIT decide vender una de sus propiedades a un precio superior al precio de adquisición, la plusvalía también se repartirá entre sus accionistas en forma de dividendos.

Pero ¿Cómo podemos invertir en un REIT? Hay tres formas de hacerlo

1) Comprando acciones de un REIT. La inversión a través de las acciones es la forma aparentemente más “sencilla” de llevar a cabo. Para ello necesitas:1. Ser cliente de un bróker de confianza.2. Analizar los diferentes REITs del mercado.3. Analizar la evolución de los dividendos de las diferentes empresas.De este modo podrás elegir y comprar acciones de aquellas sociedades que ofrecen un mayor retorno.

2) Comprar participaciones de ETFs de REITs. Esto equivale a comprar acciones de varias empresas en un único paquete. Por eso, existe una clara ventaja entre los ETFs y las acciones: la diversificación. Al comprar ETFs nuestra exposición o riesgo se ve reducida y en caso de que una de las empresas que componen el ETF haga “default” nuestra inversión no se verá muy comprometida.

3) Comprar REITs a través de fondos de inversión. Los fondos de inversión especializados en inmobiliario son una alternativa a los ETFs. Al igual que los ETFs, los fondos te permiten diversificar. Pero, en este caso es el gestor del fondo quien se encarga de decidir en cuáles sociedades invertir y en cuáles no. Para invertir en inmobiliario a través de fondos de inversión es importante elegir un buen fondo con un buen gestor y buscar qué gestora lo comercializa.

Sería una buena idea consultar en las páginas web de los diferentes órganos gubernamentales al corredor o asesor de inversiones que recomienda el REIT. En los Estados Unidos usted puede verificar el registro de los REITs que cotizan en bolsa y de los que no cotizan, a través del sistema EDGAR de la SEC. También puede usar EDGAR para revisar los informes anuales y trimestrales del REIT, así como cualquier folleto de oferta. La SEC tiene una herramienta de búsqueda gratuita que le permite buscar si un profesional de inversiones tiene licencia y está registrado.

Como todo existen ventajas y desventajas de invertir en REITs.

En el lado positivo, los REIT son fáciles de comprar y vender, ya que la mayoría se negocia en intercambios públicos (Mercado de Valores), una característica que mitiga algunos de los inconvenientes tradicionales de los bienes raíces. En cuanto al rendimiento, los REITs ofrecen retornos atractivos ajustados al riesgo y un flujo de caja estable. Además, la presencia en bienes raíces puede ser buena para tu portafolio de inversión porque proporciona diversificación e ingresos basados en dividendos, y los dividendos a menudo son más altos de lo que se puede lograr con otras inversiones.

En el lado negativo, los REITs no ofrecen mucho en términos de apreciación del capital. Como parte de su estructura, deben devolver el 90% de los ingresos a los inversores. Por lo tanto, solo el 10% de la renta imponible puede reinvertirse en el REIT para comprar nuevas participaciones. Otros aspectos negativos son que los dividendos derivados de los REITs se gravan como ingresos regulares, y algunos REITs tienen altas tarifas de gestión y transacción.Todo estos debes pensarlo, analizarlo y si te llama la atención ahondar más en el tema. Y como siempre, espero esta información te sea útil, te amplié el panorama y te ayude a diversificar tus inversiones. No olvides toda inversión tiene riesgo y debes hacerlo de la manera más concienzuda posible teniendo como premisa Cuidar Tú Capital.

Nos Vemos en la Cima!!!José Vergara